Site havuzunda hukuki sorumluluk: kat malikleri kararı, yönetici, sigorta

Site havuzunda hukuki sorumluluk üç katmanda dağılır. Ortak yere yeni havuz yapımı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir. Yönetici, 38. madde uyarınca kat maliklerine karşı "aynen bir vekil gibi" sorumludur. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur.

Yayımlanma: 2 Eylül 2026 · Güncelleme: 2 Eylül 2026

Bu yazıda ne var

• Havuz yapımı, yenilik ve tamir kararlarında üç ayrı yetersayı: beşte dört, çoğunluk, oybirliği
• Yönetici atanması zorunluluğu: 8 bağımsız bölüm eşiği ve levha cezası 50–250 TL
• Havuz giderlerinin arsa payına göre paylaşımı, gecikmede aylık yüzde beş tazminat
• Sigorta kararı, yöneticinin sigorta ettirme görevi ve hasar bedelinin kullanımı
• Cankurtaran zorunluluğu ve site havuzunun sağlık mevzuatı kapsamındaki sınır durumu
• 12 satırlı sorumluluk matrisi ve kaza sonrası 6 adımlı süreç

Havuz ortak yer midir?

Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesi ortak yerleri sayarken temeller, ana duvarlar, avlular, kuyu ve sarnıçlar ile genel su depolarını örnek verir ve listeyi kapalı tutmaz: madde "ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler" ifadesiyle sona erer (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 4).

Site havuzu, bağımsız bölüm veya eklenti olarak tapuya kaydedilmediği sürece bu son bende girer. Sonucu şudur: 16. madde uyarınca kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında malik olur ve kullanma hakkına sahiptir; 19. madde uyarınca da ana gayrimenkulün mimari durumunu korumakla yükümlüdür.

1. madde bir noktayı netleştirir: bağımsız bölümleri kiralayanlar ve orada devamlı olarak faydalananlar da kat maliklerinin borçlarından müteselsil sorumludur. Kiracının havuzda yol açtığı zarardan malik ile kiracı birlikte sorumlu tutulabilir.

Havuz yapımı hangi yetersayıyla kararlaştırılır?

Karar yetersayısı, işin niteliğine göre değişir ve pratikte en çok bu ayrım yanlış uygulanır.

Kaynak: Kat Mülkiyeti Kanunu 634.

1. maddenin ilgili hükmü, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapamayacağını, ayrıca kusuruyla verdiği zarardan sorumlu olduğunu düzenler. Bu nedenle bahçeye sıfırdan havuz yapımı, teknik olarak "yenilik ve ilave" gibi görünse de ortak yerde inşaat olduğu için beşte dört eşiğine tabidir. Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış bir havuz yapımı kararı iptal davasına açıktır.

Toplantı ve karar mekaniği de belirleyicidir. Kurul yılda en az bir kez toplanır; olağanüstü toplantı yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle ve en az on beş gün önce yapılacak çağrıyla toplanır, iki toplantı arasında en az yedi gün bulunur (md. 29). Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanır ve oy çoğunluğuyla karar verir; ilk toplantıda yetersayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (md. 30).

Oy hesabında iki sınır vardır: her kat maliki bir oya sahiptir, birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oy sayısı tüm oyların üçte birini geçemez ve vekil, oy sayısının %5'inden fazlasını kullanamaz (kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda en fazla iki kişiye vekâlet edilebilir) (md. 31). Kararlar, her sayfası noter mühürlü karar defterine yazılır (md. 32).

Karara katılmayan malik için dava yolu açıktır. 33. madde uyarınca aykırı oy kullanan malik karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan malik öğrenmeden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Hâkimin kararını yerine getirmeyene 250 TL'den 2.000 TL'ye kadar idari para cezası verilir.

Havuz giderleri nasıl paylaşılır?

1. madde iki farklı paylaşım anahtarı kurar:
2. (a) bendi — eşit paylaşım: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlara ait sosyal sigorta primleri.
3. (b) bendi — arsa payı oranında: ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri.

Havuzun kimyasal, elektrik, su ve bakım giderleri "ortak tesislerin işletme giderleri" kalemine girer ve arsa payı oranında paylaşılır. Buna karşılık havuz görevlisi bahçıvan veya bekçi kadrosunda çalışıyorsa personel gideri (a) bendine göre eşit bölünür. Aynı sitede iki farklı anahtarın birlikte işlemesi, işletme bütçesinin kalem bazında kurulmasını gerektirir; kalem yapısını havuz yıllık işletme maliyeti hesabı yazısında çıkardık.

Maddenin (c) bendi kritik bir yasak getirir: kat maliki, kendi bağımsız bölümünü kullanmasa veya ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyacı olmasa bile bu giderlere katılmaktan kaçınamaz. "Havuzu kullanmıyorum, aidatın havuz kısmını ödemem" savunması kanun metniyle bağdaşmaz. Gecikme hâlinde aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı talep edilir.

Kiracı tarafında 22. madde işler: kiracı ortak gider ve avans borcundan malikle birlikte müteselsil sorumludur, ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Borç ödenmezse yönetici veya denetçi, tapu kaydına kanuni ipotek tescil ettirebilir.

1. maddenin son kısmı ise havuz gibi yeniliklerde önemli bir istisna kurar: faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, yenilik ve ilavelerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir. Bu hüküm, blokların bir kısmının havuza erişimi olmadığı sitelerde paylaşım tartışmasının hukuki dayanağıdır.

Yöneticinin sorumluluğu nereye kadar?

1. madde yönetici atanmasını sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde zorunlu kılar. Yönetici her yıl yeniden atanır; kat malikleri anlaşamazsa sulh mahkemesi atama yapar. Yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin ad ve soyadları ile iş ve ev adreslerinin ana gayrimenkulün girişinde görülecek bir yere çerçeve içinde asılmaması hâlinde ilgililere 50 TL'den 250 TL'ye kadar idari para cezası verilir.

Görev listesi 35. maddede sayılır. Havuzla doğrudan ilgili olanlar:

• (a) kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
• (b) ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
• (c) ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
• (d) kat maliklerine düşen ortak gider ve avansların toplanması

Sorumluluğun ölçütü 38. maddede tek cümleyle verilmiştir:

"Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur."

Kaynak: Kat Mülkiyeti Kanunu md. 38. Vekil sorumluluğu, özen borcunun ağırlaşmış hâlidir: yönetici havuzda bilinen bir tehlikeyi (kırık mazgal kapağı, çalışmayan kaçak akım rölesi, eksik cankurtaran) giderme yönünde tedbir almamışsa kusuru tartışılır.

Yönetici atanmamış olması sorumluluğu ortadan kaldırmaz; 35. maddenin son kısmı, yönetici atanmayan ana gayrimenkulde kat maliklerinin müştereken sorumlu olduğunu düzenler. Hesap denetimi de düzenlidir: yönetim planında süre belirtilmemişse yöneticinin hesap durumu her üç ayda bir denetlenir (md. 41).

Sigorta ve cankurtaran: hangisi zorunlu?

Sigorta. 21. madde, ana gayrimenkulün tamamının veya bağımsız bölümlerin kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesinin kararlaştırılabileceğini düzenler; hasar hâlinde sigorta bedeli, aksi kararlaştırılmadıkça onarıma harcanır. Metin sigortayı bir kurul kararına bağlar; buna karşılık 35. maddenin (c) bendi sigorta ettirmeyi yöneticinin görevleri arasında sayar. Havuz özelinde üçüncü kişi sorumluluk sigortası öngören bir hüküm kanunda bulunamadı; bu kalem veri yok olarak işaretlenmiştir ve poliçe kapsamının sigortacıyla ayrıca kurgulanması gerekir.

Cankurtaran. Yönetmeliğin 8. maddesi ve 28143 sayılı değişikliğin 5. maddesi sertifikalı cankurtaran istihdamını zorunlu kılar. Sağlık Bakanlığı bunu kurtarma malzemesi yükümlülüğüyle birlikte sayar (HSGM). Belge kademeleri 28/1/2006 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan cankurtarma yönetmeliğinde tanımlanır: bronz cankurtaran havuzlarda güvenliği sağlar; gümüş cankurtaran deniz, göl, doğal ve yapay iç su kıyıları ile havuzlarda; altın cankurtaran açık deniz, göl ve kıyıları ile havuzlarda görev yapar. Eğitim veren kurumların yetki belgesi bir yıl geçerlidir ve Federasyon denetim sonucu ihlalde yetki belgesini iptal eder (Resmî Gazete, 28/1/2006).

Burada bir kapsam tartışması var ve dürüst biçimde ortaya konmalı. Yönetmeliğin 2. maddesinin ikinci fıkrası ticari amaçla kullanılmayan havuzları kapsam dışında bırakır; 4. maddenin (i) bendi ise "halkın kullanımına açık yapılar" tanımını kurar. Site havuzu ne tam ticari işletme ne de tek ailelik özel havuzdur; bu nedenle sınır durumdadır. Uygulamada belirleyici olan, havuzun yalnızca kat maliklerine mi açık olduğu, misafir veya dışarıdan kullanıcı kabul edilip edilmediği ve ücret alınıp alınmadığıdır. Ücretli veya dışa açık kullanımda yönetmelik yükümlülükleri (operatör, mesul müdür, cankurtaran, laboratuvar analizi) tam olarak doğar. Personel yükümlülüklerinin ayrıntısını havuz suyu operatörü belgesi yazısında ele aldık.

Sorumluluk matrisi

Kaza sonrası süreç nasıl işler?

Bu bölüm hukuki tavsiye değil, mevzuat ve belge düzeninden çıkan işlem sırasıdır. Ciddi olaylarda avukatla çalışmak zorunludur.

1. Acil müdahale ve 112. Cankurtaran ilk yardımı uygular; olay kaydı zaman damgalı tutulur.
2. Havuzun kullanıma kapatılması. 35. maddenin (b) bendi, gaye ve korumaya uygun tedbir almayı yöneticiye yükler; kapatma kararı için kurul beklemek gerekmez.
3. Kayıtların dondurulması. Analiz kayıt defteri, laboratuvar raporları, cankurtaran vardiya çizelgesi, bakım fişleri ve kamera görüntüleri saklanır. Yönetmelik analiz raporlarının bir yıl saklanmasını öngörür.
4. Sigortaya bildirim. Poliçe koşullarındaki ihbar süresine uyulur; 21. madde uyarınca hasarda sigorta bedeli onarıma harcanır.
5. Kurulun bilgilendirilmesi ve karar defterine işlenmesi. Kararlar noter mühürlü karar defterine yazılır (md. 32).
6. Kusur ve nedensellik incelemesi. Yöneticinin vekil gibi sorumluluğu (md. 38), kat maliklerinin ortak yer yükümlülüğü (md. 19) ve yönetici atanmamışsa müşterek sorumluluk (md. 35) birlikte değerlendirilir.

Kaza dosyalarında en belirleyici delil, olay öncesine ait düzenli kayıtlardır. Günde üç ölçümün imzalı biçimde tutulduğu, kaçak akım rölesi testinin belgelendiği ve cankurtaran vardiyasının çizelgelendiği bir tesiste özen borcunun yerine getirildiği savunulabilir; bu kayıtların olmadığı bir tesiste savunma zemini daralır.

Yükümlülüklerin tamamı için yüzme havuzu yönetmeliği rehberine, havuzun imar tarafındaki durumu için havuz emsal ve taban alanı yazısına bakabilir, mevcut bir site havuzunun yenileme kapsamını çıkarmak için teklif formundan yararlanabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Site bahçesine havuz yapmak için kaç oy gerekir?

Ortak yerde inşaat olduğu için Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınan karar iptal davasına açıktır; iptal süresi karar tarihinden bir ay, katılmayanlar için öğrenmeden bir ay ve her hâlde altı aydır.

Havuzu kullanmıyorum, aidatın havuz payını ödemem gerekir mi?

Gerekir. 20. maddenin (c) bendi, ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç duymayan kat malikinin bile giderlere katılmaktan kaçınamayacağını düzenler. Gecikme hâlinde aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler.

Site havuzunda cankurtaran zorunlu mu?

Yönetmelik ve 28143 sayılı değişiklik sertifikalı cankurtaran istihdamını zorunlu kılar. Site havuzunun kapsam içinde olup olmadığı ticari kullanım ölçütüne bağlıdır; ücretli veya dışa açık kullanımda yükümlülük tartışmasızdır. Yalnızca maliklere açık havuzlarda uygulama il sağlık müdürlüğüne göre farklılaşabilir.

Kiracı havuz giderinden sorumlu mu?

1. madde uyarınca kiracı ortak gider ve avans borcundan malikle müteselsil sorumludur, ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Borç ödenmezse yönetici veya denetçi tapu kaydına kanuni ipotek tescil ettirebilir.

Yönetici havuz kazasından şahsen sorumlu tutulabilir mi?

1. madde yöneticinin kat maliklerine karşı "aynen bir vekil gibi" sorumlu olduğunu belirtir. Bilinen bir tehlikeyi gidermeyen, bakım ve kayıt düzenini kurmayan yöneticinin kusuru tartışılır. Yönetici atanmamışsa 35. madde uyarınca kat malikleri müştereken sorumludur.

Havuz sigortası zorunlu mu?

1. madde sigortayı kat malikleri kurulunun kararlaştırabileceği bir işlem olarak düzenler; 35. maddenin (c) bendi sigorta ettirmeyi yöneticinin görevi sayar. Havuza özgü üçüncü kişi sorumluluk sigortası zorunluluğu kanunda bulunamadı; kapsam poliçe düzeyinde kurgulanmalıdır.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (md. 4, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 38, 41, 42, 43, 44, 45): https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/kat-mulkiyeti-kanunu-634
• Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Sağlık Esasları ve Şartlarına Dair Yönetmelik, RG 6/3/2011-27866: https://api.kmo.org.tr/uploads/portal/resimler/ekler/ca41479ac167979_ek.pdf
• Yönetmelikte Değişiklik, RG 15/12/2011-28143: https://www.alsglobal.eu/media-tr/mevzuat/yuzme-havuzlarinin-tabi-olacagi-saglik-esaslari-hakkinda-yonetmelik.pdf
• Cankurtarma yönetmeliği, Resmî Gazete 28/1/2006: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2006/01/20060128-4.htm
• T.C. Sağlık Bakanlığı HSGM, "Havuz Suları": https://hsgm.saglik.gov.tr/tr/su-guvenligi/havuz-sulari.html

Erişim notu: mevzuat.gov.tr metin uç noktaları robots kısıtı nedeniyle okunamadı; Kat Mülkiyeti Kanunu metni Lexpera mevzuat bankası üzerinden, yönetmelik metinleri kurumsal PDF barındırmaları üzerinden doğrulanmıştır. Kanundaki idari para cezası tutarları (250–2.000 TL ve 50–250 TL) her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellendiği için güncel tutarlar veri yok kabul edilmelidir. Cankurtaran belgesinin yenileme süresi ilgili yönetmelik metninde görülemedi.

İlgili içerikler

• Yüzme havuzu yönetmeliği: hangi havuz kapsamda, hangi parametre zorunlu
• Havuz suyu operatörü belgesi: kime zorunlu, nasıl alınır
• Havuz emsale dahil mi? Taban alanı muafiyetinin üç koşulu
• Havuzun yıllık işletme maliyeti nasıl hesaplanır